売却前に確認しておきたい！境界・越境・私道のチェックポイント｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 日進

 

不動産を売却するときは、物件の価格や建物の状態だけでなく、土地に関する細かな確認も欠かせません。

特に注意したいのが、隣地との境界、建物や塀などの越境、そして前面道路が私道の場合の権利関係です。

こうした問題は、普段生活している間は気づきにくいものです。

しかし、売却をきっかけに詳しく確認したところ、初めて問題が見つかるケースもあります。

売却をスムーズに進めるためにも、早い段階で確認しておきましょう。

 

🔷「どこまでが自分の土地？」を明確にする

まず確認したいのが、土地の境界です。

古い住宅地や相続した土地では、境界標がなくなっていたり、過去に境界を確定していなかったりすることがあります。

登記簿や公図、過去の測量図などを確認しても境界がはっきりしない場合は、

土地家屋調査士に相談し、「境界確定測量」を行います。

隣接する土地の所有者と立ち会いながら境界を確認し、必要に応じて境界標を設置します。

そのうえで「筆界確認書」を取り交わすことで、土地の範囲を明確にできます。

境界が曖昧なままだと、登記簿上の面積と実際の面積の違いを買主が気にすることもあるため、売却前の確認が大切です。

 

 

🔷境界が分かっていても「越境」に注意

土地の境界が確認できても、そこで終わりではありません。

ブロック塀やフェンス、屋根、樹木の枝などが境界を越えている「越境」がないか、現地も確認しておきましょう。

長年その状態が続いていると、所有者同士が問題として認識していないこともあります。

すぐに撤去や修正ができない場合は、隣地所有者と話し合い、「越境に関する覚書」を作成する方法があります。

越境している部分や、将来建て替える際の対応などを文書に残しておけば、買主への説明もしやすくなります。

 

 

🔷前面道路が私道なら権利関係を確認

敷地に接している道路が私道の場合は、道路の所有者や共有者についても確認が必要です。

住宅の建て替えや水道・ガス工事などでは、道路を通行したり、道路を掘削したりする必要が生じることがあります。

そのため、所有者や共有者から「通行掘削承諾書」を取得しておくことが重要です。

私道の権利関係が整理されていないと、買主が購入後の工事などに不安を感じるだけでなく、

住宅ローンの審査に影響する可能性もあります。

 

 

🔷問題が見つかったら早めに対応

境界や越境、私道について何も確認しないまま売却を進めると、契約後に問題が発覚する可能性があります。

その場合、隣地所有者との話し合いや書類の準備に時間がかかり、決済や引き渡しが延期されることもあります。

実際に、引き渡し直前に隣家の塀の越境が判明し、覚書を作成するために決済を約1か月延期したケースもあります。

また、契約時に説明されていなかった越境などが後から判明した場合には、

契約不適合責任の問題につながる可能性もあります。

 

 

🔷売却前にやっておきたいこと

売却を考え始めたら、まず次の点を確認しておきましょう。

　・登記簿、公図、測量図などの資料を確認する
　・現地で境界標や越境物の有無を確認する
　・境界が不明確なら確定測量を検討する
　・越境があれば隣地所有者と対応を話し合う
　・私道の場合は通行・掘削に関する承諾を確認する
　・必要な資料を不動産会社に共有する

測量や隣地所有者との調整には、数か月かかることもあります。

土地の形状や隣接する土地の数によって費用も変わるため、

必要に応じて土地家屋調査士から見積もりを取っておくと安心です。

 

 

🔷まとめ

境界・越境・私道の確認は、売却後のトラブルを防ぐために重要な準備です。

特に、隣地との話し合いや測量、承諾書の取得には時間がかかる場合があるため、

売却直前ではなく早めに動き始めることが大切です。

「境界標が見当たらない」「越境しているか分からない」「前の道路が私道か分からない」など、

少しでも気になることがあれば、まずは現在お持ちの資料を確認してみましょう。

ご自身だけでは判断が難しい場合も、資料をお持ちいただければ、

売却に向けて必要な確認や手続きについてご相談いただけます。

 

 

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